置業風險之呼吸plan 一成首期做業主? 呼吸plan變呼救

新聞資訊 > 地產新聞 返回
瀏覽人次 : 753
地產新聞
置業風險之呼吸plan 一成首期做業主? 呼吸plan變呼救
(文匯報) 2022年5月25日
發展商易主九成按成空 買家將被「殺訂」百萬元

置業是不少人一生中最大的投資,稍有閃失都可能一鋪清袋,香港文匯報今起以系列報道探討買樓買舖背後可能存在的風險。其中,樓宇買賣近年流行俗稱「呼吸plan」的按揭方式,原理是發展商聯手財務公司提供高成數按揭,讓買家僅付樓價一成首期就能成為業主。

近日,長沙灣一個新盤因發展商出現財政困難,經過權益轉換後,由新管理層及團隊接手,但原發展商九成按揭、首兩年免供免息等口頭承諾成空,九成按揭變八成,30名買家無力額外籌多近百萬元首期,隨時被「殺訂」,之前已付的百萬元訂金隨時亦付諸東流。事件發生後,當初售樓的連串賣點未能兌現,惟「樓宇」在香港法律定義下並非「商品」,不受《商品說明條例》規管;而「呼吸plan」一般無需買家接受壓力測試,法律界擔心市況逆轉時壞賬湧現,恐觸發金融危機。 ◆香港文匯報記者 文禮願

從事文職的陳太,近月與丈夫到處向銀行借錢不果,向各政府部門求助也撲空,噩耗卻追上門─發展商寄來的律師信。「大拿拿90萬(首期費用)就咁面臨撻訂困局隨時無晒,真係好冤枉,我拎去炒股票輸晒,我都心甘命抵,無諗過因為『呼吸plan』 ,搞到一鋪清袋!」

補首期差價須近百萬元

已哭成淚人的陳太向香港文匯報引述職員指,「對方說只有兩條路:一,加擔保人,找一些月入9萬元至10萬元,或上市公司董事之類的朋友做擔保(以維持九成按揭),或者補差額,使首期由樓價一成增至兩成,即係我哋要拎多近百萬元做首期。」

她說,發展商規定若買家未能於14天內、即下月7日前付清首期尾數,買家之前已繳付的首期及數十萬元物業印花稅就會付諸流水,「即使撻訂也不是一筆勾銷,發展商日後再出售我哋單位時,如果售價比我哋認購時的樓價低,發展商有權追收相關差價及利息,以我為例,之前我哋用900多萬元認購,如果撻訂發展商回收單位並再推只賣到700萬元,我哋要賠200萬元差價,豈不是傾家蕩產都唔夠?」

陳太向香港文匯報提供當年出席該樓盤(當時仍是樓花)銷售會時的照片,到處都是宣傳發展商提供的「呼吸plan」的廣告牌,並以「一按九成 輕鬆審批」、首兩年免供免息等作招徠。她憶述:「我丈夫月入6萬元,加上我的收入,若做足九成按揭,只需90多萬元首期,之後月供3萬多元絕對無問題,而且首兩年仲要免息免供,我哋有更多時間儲錢。」受當時銷售氛圍影響,陳太與丈夫被衝昏頭腦,簽署買賣合約時沒有細閱每項條款。

直至發展商近年出現財政問題,經過權益轉換後,由新管理層及團隊接手,原發展商的「呼吸plan」不復再,九成按揭變八成,首期由樓價一成倍增至兩成,一眾業主才如夢初醒,買賣合約承諾的按揭成數不是「包借」九成,而是「最高」九成,而且合約中列明「不論第一按揭貸款獲批與否,買方仍須按臨時合約及正式買賣合約完成交易及付清成交金額餘款」,意味即使目前只獲批八成按揭的買家必須頂硬上籌夠兩成首期,避免被「殺訂」。

謝偉俊憂觸發金融危機

九成按揭未能兌現,陳太與其餘30多名買家走訪多個政府部門求助不果。身兼執業律師的立法會議員謝偉俊接受香港文匯報訪問時表示,「樓宇」在香港法律定義下並非商品,不受《商品說明條例》規管,「準業主要證明發展商當日在銷售單張或手法存在誤導性,例如提及按揭條件或成數時有過分地誤導,才可透過訴訟向發展商追究,但訟費不菲。」

此外,「呼吸plan」多數由發展商旗下財務公司替買家提供高成數一按,一般情況下買家無需出示入息證明,並可繞過傳統銀行的壓力測試,也沒有機制保障一旦發展商財政出現變數時,準買家如何「逃生」。謝偉俊表示雖然特區政府對樓花的售價及關鍵日期均有一定監管,但條文仍有些灰色地帶,「例如當發展商為準業主作財務協助時,有關監管是否足夠? 出事時如何補救?是否有冷靜期給予買家可作推翻決定?若準業主做不成按揭時,是否應該設有退訂選項?」他促請特區政府研究規管財務公司樓宇按揭,避免市況逆轉時壞賬爆煲,觸發金融危機。

【話你知】不看入息無壓測 按揭被拒難反悔

「呼吸plan」的命名源於「只要申請人有呼吸就申請到按揭」,其特點就是申請門檻極低,一般由發展商夥同財務公司為一手樓準業主提供九成按揭,使準業主只要手頭上有樓價一成積蓄作首期就能「上車」。由於不是銀行提供按揭,一般情況下準業主無需通過嚴格的壓力測試,甚或豁免入息證明。

「呼吸plan」被塑造為「容易借錢」的按揭,往往令準業主忽略當中的風險,尤其當按揭申請被拒時,仍受「必賣必買」合約條文規定,交易不得反悔,否則就會被「撻訂」、沒收已繳交的訂金。另外,消委會2017年公布的報告指出,市場上有發展商推出高成數的按揭計劃,其利率可能較銀行高一倍或以上。