地產博客 > 蔡志忠 返回
瀏覽人次:4193    回應:36
蔡志忠
2022年8月3日

佩洛西比加息更可怕

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  近來國際政經形勢不穩,美國眾議院議長佩洛西在這個時期訪台,無疑在製造事端,使台灣問題火上加油,這種行為十分危險。短期內加速金融市場動盪,地產市場也難獨善其身。有人擔心加息影響樓市,筆者認為佩洛西比加息更可怕。

  美國聯儲局連續兩次加息0.75釐,在短時間內將利率提升1.5釐,幅度不小,香港樓市受到壓力。然而,在一個樓市研討會上,學者曾淵滄博士被問及對後市的看法,第一句話就說:“樓市不會跌,不過,也不會升。美國加息加加下就會減,他說美國歷屆總統當選後的第二年都加息,之後就一直減息。”根據這個算法,難道美國明年就要開始減息?

  在上世紀八、九十年代,供樓利率長期維持在5釐至10釐左右,後來美國在08年金融海嘯後進行量化寬鬆政策,由於聯繫匯率關係,香港便也一直享受超低利率。到了今天,即使Hibor息率有所提升,供樓利率也只是2.5釐左右,相對於內地供樓利率大約5釐,仍有一段差距。

以往經驗 加息周期樓價上升

  根據以往經驗,加息周期樓價並不一定下調。如在2015年12月,美國開始加息周期,3年半共加了9次息,但香港只跟随1次;而中原城市領先指數(CCL)由初次加息後錄到135.89點,直至2019年6月錄得187.83點,樓價在3年半之間升了38.22%,即平均每年升幅超過10%。

  從短中期而言,美國今年連續兩季度出現經濟衰退,下半年加息態度可能軟化,明年隨時又再度減息。香港樓市表現取決於供應需求、資金流向和經濟表現,除非利率大幅飆升,否則並非影響樓市的主要原因。反觀中美角力、台海風雲等地緣政治事件,更影響金融和樓市,佩洛西這次訪台,短期內肯定會產生一些不良效果。

  加息在預期之內,通關仍遙遙無期,台海更危機四伏。如何保持香港國際金融中心地位,如何發展國際創科中心,如何發揮國際超級聯絡人角色,香港背負著艱巨任務,也是光榮使命。通關迫在眉睫,港府可以主導,務必率先聯通世界,否則香港坐困愁城,周邊競爭對手獲漁人之利。

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
2. 正確 2022-08-03 13:20:30
短期有衝擊,但唔怕,嘈交經常有,習慣了.
3. 正確 2022-08-03 13:25:43
蔡生言重了,經濟最多短期內受一點影響,中國現在很克制,反制可以慢慢來,唔駛急於一時.
4. 大減價 2022-08-03 19:10:09
加息在預期之內,通關仍遙遙無期,台海更危機四伏。如何保持香港國際金融中心地位,如何發展國際創科中心,如何發揮國際超級聯絡人角色,香港背負著艱巨任務,也是光榮使命。通關迫在眉睫,港府可以主導,務必率先聯通世界,否則香港坐困愁城,周邊競爭對手獲漁人之利。
5. 大減價 2022-08-03 20:12:10
樓價有減是入市時候.
7. 講真話 2022-08-03 23:00:45
有根據!

  '根據以往經驗,加息周期樓價並不一定下調。如在2015年12月,美國開始加息周期,3年半共加了9次息,但香港只跟随1次;而中原城市領先指數(CCL)由初次加息後錄到135.89點,直至2019年6月錄得187.83點,樓價在3年半之間升了38.22%,即平均每年升幅超過10%。'
8. 講真話 2022-08-03 23:04:16
曾博士講得啱!

  '美國聯儲局連續兩次加息0.75釐,在短時間內將利率提升1.5釐,幅度不小,香港樓市受到壓力。然而,在一個樓市研討會上,學者曾淵滄博士被問及對後市的看法,第一句話就說:“樓市不會跌,不過,也不會升。美國加息加加下就會減,他說美國歷屆總統當選後的第二年都加息,之後就一直減息。”根據這個算法,難道美國明年就要開始減息?'
9. 廢淡就係9唔搭8 2022-08-04 09:21:04
……否則香港坐困愁城,周邊競爭對手獲漁人之利。……

有一班紅眼症幸災樂禍者就(哈哈哈),有全港市民陪佢一齊捱。
10. SYB 2022-08-04 11:48:22
要看加息時,樓價在山頂,還是山脚。又要看看人口金字塔是否頭大脚細
11. 踢爆煲 2022-08-04 13:30:02
9樓呢條友下面,專俾人踢爆,都幾慘.哈哈笑.
12. 2022 2022-08-04 13:48:36
加息可唔可怕,明年就知。而加講乜都係假,夏蟲不可語冰啊。
13. 廢淡就係9唔搭8 2022-08-04 17:06:10
#11即時示範9唔搭8。

廢淡水平低成咁,怪唔知得同樓無緣只能眼紅業主,在傻笑下渡此殘生。
14. 網友 2022-08-04 17:44:10

此類用粗俗性文字留言的網友不知有什麼優越感???


13. 廢淡就係9唔搭8 2022-08-04 17:06:10
#11即時示範9唔搭8。

廢淡水平低成咁,怪唔知得同樓無緣只能眼紅業主,在傻笑下渡此殘生

10. 專玩踢爆 2021-12-24 09:25:33
難過得過冇樓的9叫淡? 



15. 廢淡就係9唔搭8 2022-08-04 18:37:13
冇乜優越感,只有使命感。

清潔香港,人人有責,垃圾狗屎就要掃。

專玩踢爆 2022-05-25 16:22:27
年初疫情大爆時,呢條9叫淡好興奮。

11. 話緊你呀 2022-01-12 22:56:20
睇淡唔係問題,但冇人好似你咁賤格。

. #1 2021-11-29 21:26:16
講品行修養風度?你睇下你留言舖格幾L賤?貧窮人仕買唔起樓有乜咁好笑?唔插你都對唔住大眾努力生存的基層。

12. 樓唔爆煲 2021-11-12 01:13:00
好似食古不化咁,甚麼年代,仲講升,笑死人,
13. 樓唔爆煲 2021-11-12 01:19:44
太好笑了,165萬貧窮人士,買樓係天荒夜談.
16. 踢爆旺財 2022-08-04 22:43:58
11. 踢爆煲 2022-08-04 13:30:02
9樓呢條友下面,專俾人踢爆,都幾慘.哈哈笑.

14. 網友 2022-08-04 17:44:10

此類用粗俗性文字留言的網友不知有什麼優越感???
(旺財淡)應該問番你大佬。
17. 唔好踢 2022-08-04 23:51:57


高價追地......經常淡出......唔好踢佢叫廢淡......


中國恒大與受讓方廣州市規劃和自然資源局簽訂解除協議,退還廣州恒大足球場地皮的土地使用權,受讓方將支付約55.2億元人民幣的出讓金退庫款。恒大預計,今次轉讓將錄得約12.55億元虧損。 恒大表示,有關資金將支付至政府指定的專項監管帳戶,用作解決與該地皮直接相關的債務問題,包括支付恒大尚欠中信信託的擔保債務、未付工程建設費用、已拖欠的項目員工工資,需清繳的稅費等;以及解決已預售商品房所遺留的問題等。 恒大表示,集團的流動性問題對該地皮開發和建設進度造成負面影響,董事認為,轉讓事項屬公平合理並符合公司及所有持份者的整體利益。






18. 踢爆旺財 2022-08-05 09:38:27
人地係市場參與者。

9叫淡黑心賤格,旺財淡當呢度係私人廣告平台,一定要踢。
19. 好奇 2022-08-05 18:06:17
評論有啲水準先,睇市都應該跟時勢.
20. 向飯民説不 2022-08-06 12:21:47

这一次让中国建立了南海东海,台湾的势力范围。也证明了中国已经具备武统的条件。其实武统不武统,台湾就是中国势力范围。

但是占时是不会进行武统,只要美帝和台湾不走极端路线,中国就不会开启武统,因为中国要做的是亚洲盟主,更重要角色就是讲美国势力踢出亚洲。主动武统,会让东南亚害怕,倒向美国。但是如果美帝台湾在挑衅,送武统牌给大陆,大陆就可以名正言顺的武统了。为什么美国的走狗新加波会叫西婆不要去台湾,他肯定很清楚,这样去了台湾,整个亚洲态势就会改变。等于送武统牌给中国,这一次证明了新加波的领导人真的很聪明,也就是华人的智慧比西人更加高。

至于日本韩国,这些美帝的走狗,估计也会慢慢的被收拾。

21. 唔知 2022-08-06 23:45:29

唔知畀邊個踢???


今年僅錄約3宗樓價逾億元以上的二手豪宅銀主盤成交個案,佔整體買賣不足半成。其中山頂TWELVE PEAKS一幢雙號洋房,實用面積約4,241方呎,今年初以3.87億元登記售出,為本年最大額銀主盤住宅成交,呎價約91,252元,成交價比2015年購入價帳面貶值約23.5%。


22. 踢爆旺財 2022-08-07 11:21:44
人地蔡生講佩洛茜,你旺財又9唔搭8轉載蝕讓買賣個案上來,目的只是唱淡呃盤方便鋤價,你以為呢招好高明?成個「香討」地產版都係你D行家弄臭,整個版面有80%就係佢地好似你咁,鬥快在網路找蝕讓個案上來好製造恐慌,賺錢個案又唔見你擺上來?

呢度係討論區,唔係你私人目的廣告區。
23. 廢淡就係9唔搭8 2022-08-07 11:30:41
19樓9叫淡又轉新名?可惜陣(除)揮之不去。

唔認都得,邊個與事實不乎就呢世冇樓。
24. 加速 2022-08-07 14:10:15

佩洛西比加息更可怕......加速蝕讓離去......


中原豪宅北角半山首席分區營業董事林志達透露,維港頌錄得本月首宗成交,單位為1座低層B室,實用面積約1,595方呎,屬四房雙套間隔及工人套房間隔,坐享郵輪碼頭至維港一帶海景,屬罕有單邊維港煙花海景單位。據了解,原業主為內地人,半年前叫價6,000萬元放售單位,最終累減750萬元或約12.5%,至5,250萬元易手,呎價約32,915元。

資料顯示,對上一宗同類成交追溯至20219月,一個低層B室以6,200萬元沽出,即今番新成交價低約950萬元或約15.3%

林志達透露,買家屬於用家,按原業主於2017年以5,850萬元買入價計,持貨5年,帳面已蝕600萬元,單位期內貶值約10%。計及使費,估計實蝕超過900萬元離場。

柏蔚山三房4年帳面輸236

另外,北角半新樓柏蔚山再錄蝕讓個案,帳面勁蝕236萬元。世紀21北山地產營業董事嚴智贇稱,柏蔚山2座低層B室,實用面積約832方呎,屬三房連主人套房間隔,眺望西南面開揚景,以2,000萬元易手,呎價約24,038元,屬市價成交。

據悉,新買家為區外換樓客。原業主於201812月以約2,236萬元購入單位,持貨近4年帳面損失236萬元,單位期內貶值近11%。計及使費,預計實蝕超過350萬元離場。


25. 遲吓 2022-08-07 14:18:49

有樓都冇用,樓價跌緊......遲吓先買助價樓......


23. 廢淡就係9唔搭8 2022-08-07 11:30:41
19樓9叫淡又轉新名?可惜陣(除)揮之不去。

唔認都得,邊個與事實不乎就呢世冇樓。

26. 踢爆旺財 2022-08-07 22:17:07
咩叫助價樓?

旺財淡扶乩揾了隻唔識字嘅鬼來出乩文?
27. 鋤頭 2022-08-08 12:01:54



佩洛西比加息更可怕......未來,是鋤頭鋤價的走勢......



二手樓市氣氛積弱,沙田第一城出現「一間平、間間平」的連鎖劈價反應。該盤過去兩日錄3宗成交,其中有兩房做價跌至僅420萬元,料為屋苑兩年低位,也有三房單位業主持貨4年半帳面蝕讓33萬元離場。

美聯陳竣言稱,上述兩房戶為49座低層B室,實用面積約284方呎,上月中以500萬元放售,放盤約半個月勁減80萬元沽,呎價約14,789元。該行何智豪續指,該盤48座高層E室同類兩房,原業主見上述低價個案,即急劈75萬元,以445萬元沽貨,低市價約15%。
28. 樓爆煲 2022-08-08 17:09:59
23樓呢位專踢爆嘅水平真係好低.言論粗鄙冇品.
29. 未來 2022-08-08 22:48:35


9唔搭8  及專玩踢  呢條友......言論粗鄙冇品......9叫淡...旺財淡...廢淡...

18. 踢爆旺財 2022-08-05 09:38:27
人地係市場參與者。

9叫淡黑心賤格,旺財淡當呢度係私人廣告平台,一定要踢。..............


未來,........


中原高級分行經理吳家俊表示,長沙灣青薈中高層C室,面積224方呎,採一房間隔,單位座向東北方,可享開揚翠綠山景,上月底開價496萬放盤,議價後減價16萬,以480萬獲外區上車客承接,呎價約21429元。

據了解,原業主於2019年6月以493萬買入單位,持貨滿3年額外印花稅(SSD)期滿鬆綁,即沽出單位,帳面蝕約13萬離場,期內單位貶值約2.6%。

32. 少好多 2022-08-08 23:08:37


23. 廢淡就係9唔搭8 2022-08-07 11:30:41
19樓9叫淡又轉新名?可惜陣(除)揮之不去。

唔認都得,邊個與事實不乎就呢世冇樓。

廢淡就係9唔搭8......請問: 你幾時買嘅樓......當年買樓有冇擔鋤頭鋤價, 如果有鋤價一年可以供少好多利息......



34. 唔覺 2022-08-09 00:31:06

佩洛西比加息更可怕......與其同步推跌市???



專玩踼爆氣水樽......似乎興致勃勃......不停步......



加息陰霾,二手慘淡,藍籌指標屋苑太古城一個高層兩房單位竟要蝕讓,業主持貨3年,連使費料蝕逾150萬元。

中原地產趙鴻運表示,單位為天山閣高層F室,實用面積536方呎,向南兩房間隔,裝修新淨,數月前以1150萬元放盤,最後以950萬元成交,實用呎價17,723元,累減200萬元。據悉,原業主於2019年3月樓市高峰期以1030萬元買入,持貨3年,今次成交價賬面蝕80萬元,若將釐印費、佣金及裝修費等計算在內,恐蝕逾150萬元。


35. 廢淡就係9唔搭8 2022-08-09 08:56:17
#28樓9叫淡取笑貧窮人士買唔起樓,莫說有冇品,連人格都冇。
36. 踢爆旺財旺 2022-08-09 09:01:36
旺財淡不斷轉載淡文上來當私人廣告區,唔係做二手樓AA吹淡呃盤鋤價,就係又恨買樓又冇本事嘅紅眼症患者。

睇見你兩條友咁廢,行徑又咁柒,批死你地一世冇樓。
37. 名稱 2022-08-09 10:50:47

   廢淡就係9唔搭8    ...........名稱咁長咁多字就好似 9尾巴咁長露晒形......

9唔搭8      專玩踢  呢條友......言論粗鄙冇品......9叫淡...旺財淡...廢淡......


 9尾巴咁長露晒形......



40. 一世係租租 2022-08-09 18:09:26
#37 is showing 9唔搭8.
43. 在香 2022-08-10 03:13:27
在香港,好多人唔使租租租......樓上大鄉里......


超過8萬人擁3個物業
運輸及房屋局提到,根據稅務局在執行職務時所得的資料顯示,截至2020年3月31日,2019至2020年度以個人名義全權及聯權、或分權擁有物業的人數中,香港共有165萬人擁有1個物業。

若以香港人口計算,即是747萬人。香港便約有20%人擁有一個物業。擁有2個至3個及物業人士,則只有28.5萬人及8.6萬人。


44. 廢淡就係9唔搭8 2022-08-10 10:07:19
擁有零個物業嘅數字,一定包括9叫淡同旺財淡份。

雖然9叫淡曾自稱(擁有一兩個物業),不過政府只統計田土廳登記者,幻想,9噏一律唔計。
45. 踢爆旺財 2022-08-10 17:06:20
旺財淡話我名稱咁長咁多字……

其實我D腳都好長,踢又得,抽又得,射又得,得咗!

旺財淡痛唔痛?