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地產新聞
鍾楚義﹕聯匯不改 樓價看升
(明報) 2011年5月26日
資本策略執行主席鍾楚義﹕聯匯不改 樓價看升

政府本月拍賣售出的九龍塘又一村地皮,在中國海外(0688)和資本策略(0497)互相競逐下,終由中海外以每呎樓面地價逾1.6萬元投得,創出九龍第3高地價紀錄。資本策略執行主席鍾楚義可說是物業投資市場的超級高手,他在2003年入主資本策略後,透過買賣和為物業增值,短短數年間便將公司的市值由約3億元大增至近60億元,更獲有史上最成功的基金經理之稱的鄧普頓資產管理入股,其願意以高價和中海外爭地,自然備受關注。

鍾楚義認為,投資香港物業,最重要是掌握市場的爆炸性「波幅」,回報將遠勝長收租。他直言,香港現時樓價非低但仍願意入市,皆因樓市升的「元兇」,乃是在聯繫匯率和弱美元下,低息和通脹將會維持,政府是無可奈何,資金注定流向「磚頭」,尤其是供應少的豪宅。不過,長線也要留意,當人民幣可自由兌換時,作為香港經濟增長「火車頭」的金融業,會受到威脅。

高價爭又一村地 因看好九龍區樓價

向來「無寶不落」的資本策略在拍賣場上高價競投九龍塘地,其主席鍾楚義坦言,最大原因是傳統豪宅地段已有很長時間無供應,並睇好九龍區樓價長線升值能力。「近年太古(0019)、嘉里(0683)密密在九龍區收地,近期新樓都以九龍站樓價為依據,相信樓價與港島豪宅差距愈來愈窄。」

即使本港樓價飛升並已超越97年高峰,但鍾楚義認為,推動本港樓價上升的最大元兇是港元與美元掛,此局面短期不會改變,直言除非政府出重招,否則樓價不可能大跌。「美國經濟處於低位,美元持續弱勢,與經濟起飛的香港形成對立局面。在聯繫匯率下,息口持續偏低、港元被迫貶值,市場太多資金流轉,唯有資產價格升值,才可以令本港經濟市場取得平衡。」

倘人幣自由兌換 港經濟將受威脅

近期銀行紛紛調升拆息按揭(H按)息率,特首曾蔭權及金管局總裁陳德霖更多次提醒投資者,要小心香港利率回升,鍾楚義指當中涉及另一大問題,就是內地加存款準備金,令很多內地大企業借不到錢。同時,銀行方面因無大額金錢外借,只好提高按揭利潤。他指美經濟疲弱不可能加息,本港大幅加息的可能性很低,資金只會繼續流向「磚頭」。不過,當人民幣可自由兌換之時,香港的金融業和經濟便會受到威脅,屆時便要小心樓價受壓。

他認為,樓價高企局面短期不會改變,並睇好大藍籌屋苑,尤其是太古城,因實用率高、地點方便,料收租回報率仍有3厘。「近年新樓價格愈來愈貴,部分來自地價成本外,亦因為市場上多了一批有錢人,一30幾歲已經年薪過百萬,佢只為有會所而揀新樓。」但他認為新樓會變舊樓,現時新盤溢價太高,收租一定以舊樓為先。

首次投資太古城即賺

原來,鍾楚義首次投資物業,也是從太古城開始。他表示,自己於1985年首次買樓,以49萬元買入太古城一個675方呎單位,「當年做見習律師向銀行借錢容易,借樓價90%,息率5厘,當年收租回報亦好和味,有9厘回報,名副其實財息兼收。1987年將單位以70萬元易手,兩年帳面賺43%,再拎20萬至30萬本錢購買跑馬地樂陶苑,樓價175萬元,月租已達1.3萬至1.4萬元,1年租金回報有8至9厘」。

鍾之後再於1992年購入山頂La Hacienda 2幢洋房,每幢2000萬元,面積3200方呎,其中一間以2800萬元「摩」走(未完成交易已轉售),大賺800萬元。同年再購入山頂Apartment(分層單位),面積約3700方呎,當時成交價1200萬元,現時已升值至1.5億元,升幅達11.5倍,惟租金僅由當年的8萬元升至現時14萬至15萬元,升幅不足1倍。

對市場第一感覺 通常是對的

從多年的觀察和自身經驗,鍾指香港樓價長期都是一浪高過一浪,但其間波幅極大,因此要賺大錢,能夠掌握波幅極其重要,在升市時,樓價又可往往大幅跑贏租金。「就如我入主資本策略時,公司只有約3億元資產,現已增至近60億元,若不是能夠掌握波幅而一直長,資產升值可能只有一半。」

他又認為,樓市周期一般5年左右,能夠捕捉升浪會有非常可觀的回報,「價就沽,千萬唔好講感情,一講感情你就會輸,但如果層樓係自住就另計。」他指出,無可能賺盡,唔好太貪婪,升幅有50%可以考慮沽出,更要相信自己對市場變化的感覺,「通常第一個感覺都是對的」。

至於公司的投資策略,「我鍾意搵有『塵』的物業,一些管理得唔好但地點佳的物業,可能向老牌家族埋手,執靚,租金升幅可以好大,然後便能以高租金回報率,將物業以高價轉售。」鍾楚義指出,「執靚」的物業,升值在首40%時其速度最快,之後便只能隨大市上落,因此他會在此階段「收割」,沽出物業套現,然後再物色新的機會。


度身訂做豪宅 迎合中港有錢族

策本策略投資物業勁賺個案可說多不勝數,其中最「經典」,當數在2003年樓市低潮時,以不足2億元購入灣仔告士打道88號全幢商廈,並在2007年中以高達7.83億元轉售,一舖賺近6億元,物業升值達3倍,這還未計其間的租金收益。

SARS後買灣仔商廈 4年勁賺3倍

另外,該公司在2008年2月以2.9億元向南豐購入跑馬地藍塘道45號物業,並進行翻新和改名為The Hampton,物業只有11伙,即將拆售,每伙叫價逾1億元。

鍾楚義說,他們看到市場的新空間,就是多了一批包括香港和內地的有錢族,他們有的是錢,對生活有要求,卻不耐煩和沒時間,希望可購入豪宅物業後,不用再費心裝修和設計,已能入住有品味和具個性的居所。

因此,資本策略特別成立新公司Couture Homes,處女作便是The Hampton,並邀得著名設計師兼朋友梁志天入股和操刀合作,令The Hampton每個單位都擁有獨特的裝修和設計,讓買家有恍如單位為他們「度身訂做」的感覺。