跌幅應回到078, 需時5個月

馬克斯

2008年9月27日

要推算跌幅,須先回顧一下幾個月前的急升是從哪裡來?

近日微跌的來由,我跟大多數分析員所說的很接近, 都是甚麽雷曼破產、金融海嘯、情緒悲觀、炒家要錢唔要貨、業主爭相減價套現、市民入市意欲低、目前樓價偏高、銀行按揭收緊令需求萎縮導致樓價插水下挫等等...

但幾個月前急升的理由,我跟一眾分析員的睇法就有所不同,一眾分析員大概都是甚麽土地及落成量供應太少、港元跟美元貶值市民被迫將資金投向物業市場、低息、低失業率、租全上升等等...

而我則認為,20078 17日星期五恆生指數還低見19604點,當820日星期一中國國家外匯管理局宣布「港股直通車」計劃後,即時作出「V形」反彈,短短2個多月就迅速被炒高63%,至1030日已是31638點,創歷史性新高,香港的炒家從股票市場賺了數十億,馬上轉移資金炒豪宅。地產市場的原動力來自股票市場,參考綱主的「成交走勢」便能印證,套股槓桿式炒樓現象顯然易見,樓價飊升自去年9月開始(即股市出現高峰位前後),尤以豪宅量較多的港島區為甚,而最高峰位在今年3月。樓市的高峰與股市的高峰作比較下,可見樓市有5個月的落後。

 

今次金融海嘯,恆生指數由在20071030日的最高點31,958點,跌至昨日(08926) 18682點,把「港股直通車」帶來的數字富貴完全抵銷,即是說,股市返回20078 17日時的水位。如上述所說,近期急升的地產市場的原動力來自股票市場,股票市場崩圍,大量炒家及金融從業人員成為受害者,槓桿式炒樓也會因失去支持而完結。請參考綱主的「成交走勢」印證,樓市今年3月見頂並橫行至7月才回落(平均值)。樓市跟股市最不同處就是沽樓需時,即議價、落價、買賣合約需時,所以跌市跟升市一樣,樓市的低位比股市的低位有5個月的落後實在不足為奇。


所以我認為今次金融海嘯令樓市的第一層跌幅應回到078月的價位,需時5個月。

 

 (註:文章轉載自「數碼港-地產論壇」)